+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Выделяют подходы к оценке недвижимости


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости. Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов. Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным. Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Методы оценки недвижимости и бизнеса - 3 лайфхака с примерами

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Содержание:

Независимая оценка бизнеса, определение стоимости компании

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. По мере развития рыночных отношений в нашей стране, одним из самых важных факторов, определяющих конкурентоспособность российских предприятий и организаций в долгосрочной перспективе, стал фактор наличия фундаментальной цели развития бизнеса - прироста его реальной стоимости, и построение эффективной системы управления, ориентированной на достижение данной цели.

Опыт развитых стран показывает, что положительная динамика стоимости предприятия бизнеса предопределяет долгосрочное и устойчивое его функционирование, способствует росту благосостояния общества и социально-экономического развития страны.

На современном этапе развития рыночных отношений в российской экономике оценка стоимости бизнеса стала играть большую роль в жизни отечественных компаний и предприятий.

Это явление обусловлено интенсивным процессом приватизации собственности, активным проведением операций купле-продажи предприятий, которые требуют адекватной оценки стоимости продаваемых объектов, процессом выхода многих отечественных компаний на международный финансовый рынок. Процедуры оценки стоимости бизнеса прочно вошли в повседневную деловую практику. Объект исследования моей работы - это оценочная деятельность.

Предмет исследования - методы и подходы оценочной деятельности. Целью моей контрольно-курсовой работы является выявление и рассмотрение основных методов и подходов, применяемых в оценке бизнеса. Основные задачи данной работы заключаются в рассмотрении сущность и роли оценочной деятельности в экономике, а также обобщении подходов и методов оценки стоимости предприятия бизнеса. Информационной основой работы явились труды отечественных авторов в области оценки бизнеса предприятия , периодические издания экономической литературы, а также ресурсы сети Интернет.

Под оценочной деятельностью закон определяет деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости Федеральный закон от 29 июля г.

В настоящее время оценочная деятельность в РФ регулируется следующими федеральными нормативно-правовыми актами:. Оценка объектов недвижимости. Практикум для бакалавров и магистров. Учебное пособие. Оценка бизнеса - это определение стоимости предприятия как имущественного комплекса, способного приносит доход его владельцу.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оцениваемого субъекта. Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, с другой стороны -- потребители их услуг, заказчики. В роли профессиональных оценщиков выступают юридические лица оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний и физические лица индивидуальные предприниматели.

Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, а также граждан. Заказывая оценку профессиональному оценщику, заказчик заключает с ним договор, в котором устанавливаются права и обязанности сторон. Оценка бизнеса включает в себя углубленный финансовый, организационный и технологический анализ деятельности предприятия.

Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без знаний оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рыночной экономики и предпринимателю, и государственному чиновнику, и политику, и простому гражданину. Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки его стратегии. Знание величины рыночной стоимости дает возможность собственнику объекта усовершенствовать процесс производства, разработать комплекс мероприятий направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса. Периодически проводимая оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, избежать банкротства и разорения. Оценка помогает принять правильное инвестиционное решение, сократив при этом традиционные издержки.

Если бы каждый участник предполагаемой сделки попытался самостоятельно оценить тот или иной объект, то его расходы оказались бы довольно существенными. У профессионального же оценщика вследствие многократного использования средств производства, налаженных связей и контактов транзакционные издержки существенно ниже.

Кроме того, для проведения оценочных работ необходимы особые профессиональные знания и навыки. Доходный подход к оценке - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки, которые объект оценки может принести собственнику после даты проведения оценки, предусматривающий преобразование этих доходов в текущую стоимость на дату оценки Бухарин Н.

Оценка и управление стоимостью бизнеса: учеб. При доходном подходе используют оценочные принципы ожидания и замещения.

Поэтому данный подход применяется, когда существует информация, позволяющая прогнозировать в условиях неопределенности - с допустимыми интервалами доверия величины будущих доходов, которые объект оценки способен приносить, а так же величины расходов, связанных с объектом оценки. При применении доходного подхода оценщиком должны учитываться: сумма будущих доходов, момент получения доходов и продолжительность времени получения доходов.

Источником дохода может быть: прибыль, арендная плата, выручка от продажи объекта, дивиденды и другие источники дохода. Главное здесь, чтобы доход генерировал конкретный объект оценки. С позиции данного подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используют для извлечения дохода недвижимость, нематериальные доходы, акции и др. Таким образом, можно сказать, что доходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения достижения главной цели предпринимательской деятельности получение прибыли.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода Симионова Н. Оценка бизнеса: теория и практика. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки. Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж.

Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов. Затратный подход к оценке - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности Бухарин Н. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Для определения рыночной или другого вида стоимости оценщики применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета.

Оцениваемая стоимость -- понятие многократное, ее величина зависит от множества различных факторов. Все факторы невозможно одновременно учесть в рамках одного расчетного алгоритма. Поэтому при построении той или иной модели определения стоимости бизнеса ряд факторов принимается за постоянную величину, в то время как другие -- за переменную.

Величина стоимости бизнеса одним из методов рассчитывается с учетом влияния не только нескольких основных факторов. Методы оценки различаются также временными аспектами исследования. Одни методы ориентированы в основном на ретроспективную информацию, другие -- на перспективную, третьи -- на текущую информацию фондового рынка.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. К методам оценки бизнеса, применяемым в рамках доходного подхода, относят метод прямой капитализации дохода прибыли , а также методы дисконтированных денежных потоков и избыточного дохода прибыли рис.

Капитализация - процесс пересчета прибыли дохода , полученной от объекта оценки с целью определения его стоимости. Метод капитализации доходов относится к доходному подходу к оценке бизнеса действующего предприятия. Он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Метод капитализации прибыли используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми.

Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, то есть бизнес будет стабильно развиваться. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается цена компании.

Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим стабильную прибыль, величина которой из года в год меняется незначительно или темпы роста прибыли постоянны.

В отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса предприятий данный метод применяется довольно редко и в основном для мелких предприятий, из - за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, что характерно для большинства крупных и средних предприятий.

Главным достоинством метода капитализации дохода является то, что он отражает потенциальную доходность бизнеса, позволяет учесть риск отрасли и компании. Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от оцениваемого предприятия бизнеса.

Денежный поток, в отличие от показателя чистой прибыли, позволяет соотнести притоки и оттоки денежных средств с учетом износа и амортизации, капиталовложений, дебиторской задолженности, изменения в структуре собственных оборотных средств компании.

Метод дисконтирования денежных потоков - весьма сложный и трудоемкий процесс, однако во всем мире он признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки бизнеса действующих предприятий.

Главное достоинство метода заключается в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на перспективах развития рынка в целом и предприятия в частности, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвесторов. Метод избыточного дохода основан на предположении о том, что избыточную прибыль приносят предприятию не показанные в балансе нематериальные активы, которые обеспечивают доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня.

Этим методом оценивают преимущественно Гудвилл. Сравнительный подход оценки предприятия бизнеса предполагает использование трех основных методов рис.

Метод рынка капитала компании-аналога - метод оценки, используемый в рамках сравнительного рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе информации о ценах реально выплаченных за акции сходных компаний.

То есть, при оценке акций бизнеса предприятия, базой для сравнения служит цена на единичную акцию компаний-аналогов и в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций. Данный метод применим при наличии финансовой информации о предприятиях-аналогах, акции которых обращаются на фондовом рынке. По состоянию на дату оценки производится поиск информации о продаже акций предприятий-аналогов в котировальных системах или о наличии индикативных котировок.

Метод рынка капитала при оценке акций бизнеса действующего предприятия достаточно сложен и трудоемок в применении. Однако, результаты, полученные с помощью этого метода, имеют хорошую объективную основу, уровень которой зависит от возможности привлечения широкого круга компаний-аналогов. Метод сделок метод продаж, метод сравнения продаж , основан на использовании цены приобретения предприятия - аналога в целом или его контрольного пакета акций.

Технология применения метода сделок практически полностью совпадает с технологией метода рынка капитала. Различие заключается только в типе исходной ценовой информации: метод рынка капитала в качестве исходной использует цену одной акции, не дающей никаких элементов контроля, а метод сделок - цену контрольного или полного пакета акций, включающую премию за элементы контроля.

Метод отраслевых коэффициентов может применяться, когда есть необходимые данные по отрасли и рекомендуется как вспомогательный метод. Недостатком этого метода является то что он может дать ложный результат при определенных стратегиях компаний. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в российской практике оценки бизнеса в связи с отсутствием необходимой информации, сбор и обобщение которой требуют длительного периода времени и определенной экономической стабильности.

Затратный подход предусматривает совокупность методов оценки стоимости бизнеса, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. Методы, применяемые при использовании затратного подхода к оценке бизнеса: метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости рис.

Метод чистых активов Net asset approach value - один из методов оценки стоимости предприятия бизнеса , согласно которому стоимость предприятия равна стоимости чистых активов, сумме стоимостей всех его активов материальных и нематериальных за вычетом обязательств. В случае оценки методом замещения определяется стоимость такого объекта, который имеет параметры, аналогичные оцениваемому предприятию. Подобный объект должен быть построен по современному проекту с применением передовых технологий; продукция должна изготавливаться из современных материалов, а цена - устанавливаться на соответствующую дату оценки.

Этот метод целесообразно применять для оценки материальных активов предприятий, которые характеризуются достаточно высокой капиталоемкостью.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


Определение движимого имущества

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Данная статья посвящена непосредственно методике оценки. Если вас интересует оценка стоимости недвижимости, как услуга - перейдите, пожалуйста, на страницу оценка стоимости недвижимости.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов рис. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника Исходный принцип оценки стоимости недвижимости — принцип полезности , который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы например, многофункциональные центры. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных по полезности или доходности объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Затратный метод оценки недвижимости.

Специализированный сайт для студентов-оценщиков. Понедельник, Дата: Понедельник, Для приобретения тестов ГАПМ им. Дата: Четверг, Методические подходы к оценке, их взаимосвязь, особенности применения. Согласование результатов оценки. При определении рыночной стоимости бизнеса в соответствии с международными стандартами МСФО, законодательством РФ, стандартами ФСО могут использоваться три подхода: затратный, рыночный сравнительный и доходный. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных па определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Подходы к оценке недвижимости

Рано или поздно каждый человек задается вопросом о стоимости недвижимости. И совершенно неважно, задумывается ли он о покупке квартиры или её продаже, передаче в аренду или разделе. На самом деле, грамотная оценка рыночной стоимости квартиры стоит во главе угла при возникновении многих юридических моментов, коими наполнена наша жизнедеятельность. Процесс оценки жилого объекта многогранный, зависит от ряда факторов и обуславливается целым перечнем критериев.

Специалисты включают ценные бумаги и права в большое разнообразие движимого имущества, называя их выраженное нематериально имущество в требованиях.

Классическая теория в оценке недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. В оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота.

1.5. Основные подходы и принципы оценки недвижимости

Оценка недвижимости достаточно часто приходит на помощь в тех случаях, когда необходимо выяснить стоимость того или иного здания или земельного участка. С помощью определения видов стоимости объектов недвижимости можно выяснить не только ту сумму, которую можно получить при реализации той или иной единицы недвижимости, но также и определить тот размер компенсации, которая может быть получена в том случае, если какой-либо урон был принесён объекту недвижимости. В данной статье всесторонне будет рассказно о принципах оценки недвижимости.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Вебинар по оценке коммерческой недвижимости 01.07.2015

Для ясного понимания, на что вы как клиент оценочной компании тратите деньги, давайте разберем базовые понятия, которыми оперируют эксперты — оценщики. Оценочная деятельность — труд, направленный на установление рыночной стоимости в отношении объектов оценки. Стоимость — общеэкономическое понятие. Оно не имеет единого определения. Однако ей присущи общеизвестные черты, определяющие её сущность.

Основные критерии определения стоимости квартиры

Независимая оценка бизнеса, определение стоимости компании Швейцарская оценочная компания Swiss Appraisal, работая с компаниями по всему миру, специализируется на услугах оценки бизнеса по российским и международным стандартам. Эксперты и оценщики компании успешно реализовали и продолжают вести множество проектов по определению стоимости бизнесов в различных отраслях деятельности Клиентов и Партнеров. Отчетам об оценке бизнеса, подготовленным в Swiss Appraisal, доверяют российские и международные кредиторы и инвесторы, крупнейшие финансовые институты и консалтинговые компании, государственные структуры и судебные органы. Определение стоимости бизнеса компании или холдинга - сложная задача, требующая глубокого понимания макроэкономической ситуации и умения четко прослеживать отраслевые тренды, наряду с умением решать вопросы, связанные с финансовыми, бухгалтерскими, юридическими и налоговыми аспектами деятельности обьекта оценки. Грамотно подготовленный Отчет об оценке повышает степень доверия к информации о бизнесе, рассматриваемой компании. Ключевая особенность работы Swiss Appraisal состоит в комплексном подходе к оказанию услуг.

Выделяют три основных подхода к оценке: доходный, затратный и рыночный. Последний бывает сравнительным или сопоставительным. Это не.

Главная Оценка имущества Оценка коммерческой недвижимости Оценка квартиры Оценка земельных участков Оценка ущерба Оценка залива Часто задаваемые вопросы Зачем нужна оценка недвижимости? Какие документы требуются для оценки недвижимости? Для чего нужна оценка квартиры? Как делается оценка квартиры для ипотеки? Оценка стоимости недвижимости строящегося жилья Для чего нужна оценка коммерческих помещений?

Общая характеристика подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков

Выделяют три основных подхода к оценке: доходный, затратный и рыночный. Последний бывает сравнительным или сопоставительным. Это не удивительно, ведь участники рыночных отношений должны знать как рыночную стоимость товара, так и величину средств, затраченных на его создание. Необходимо учитывать, что именно разница между затратами на создание товара и его стоимостью содержит наиболее важную информацию, необходимую для принятия решения.

На данный момент на рынке коммерческой недвижимости представлен огромный ассортимент различных по своему качеству и возможной полезности коммерческих сооружений, и определение их стоимости требуется для множества целей. Выделяют три главных подхода для анализа и оценки коммерческих объектов: затратный подход к оценке недвижимости , сравнительный и доходный подходы. Данные глобальные подходы к оценке включают в себя несколько из методов, позволяющих оценить выгоду от покупки объектов, учитывая разные критерии.

В практике оценочной деятельности для проведения качественной оценки объектов недвижимости принято использовать различные подходы. Каждый из применяемых подходов располагает соответствующим набором методов оценки.

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход и рыночный подход сравнительный анализ продаж. Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов. Затратный подход к оценке имущества недвижимости основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Затратный подход к оценке недвижимости Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведения аналогичного по значению и качеству объекта недвижимости в обозримый период. Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта недвижимости за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли. Затратный подход не следует применять для оценки зданий, имеющих историческую ценность, когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом, когда нельзя сделать оценку земельного участка. Доходный подход к оценке недвижимости Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны. По мере развития рыночных отношений в нашей стране, одним из самых важных факторов, определяющих конкурентоспособность российских предприятий и организаций в долгосрочной перспективе, стал фактор наличия фундаментальной цели развития бизнеса - прироста его реальной стоимости, и построение эффективной системы управления, ориентированной на достижение данной цели. Опыт развитых стран показывает, что положительная динамика стоимости предприятия бизнеса предопределяет долгосрочное и устойчивое его функционирование, способствует росту благосостояния общества и социально-экономического развития страны. На современном этапе развития рыночных отношений в российской экономике оценка стоимости бизнеса стала играть большую роль в жизни отечественных компаний и предприятий.

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Поликсена

    просто супер - там будет мой любимчик